Mit einem ZEV verkauft die Vermieterin den Solarstrom vom eigenen Dach an ihre Mieterschaft.
Damit erbringt sie steuerbare Lieferungen. Diese können sie mehrwertsteuerpflichtig machen.
Die Ausgangsfrage aus dem Berufsalltag
Eine Immobilien-AG in Burgdorf vermietet ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen. Auf dem Dach baut sie eine Photovoltaik-Anlage. Mit den Mietenden bildet sie einen ZEV.
Bisher erzielte die AG nur Mietzinse. Diese sind von der Steuer ausgenommen. Die Buchhalterin fragt sich deshalb: Muss die AG jetzt Mehrwertsteuer abrechnen?
Dieser Beitrag beantwortet die Frage Schritt für Schritt.
Was ein ZEV ist
ZEV steht für Zusammenschluss zum Eigenverbrauch. Mehrere Personen verbrauchen gemeinsam den Strom, der am Ort produziert wird. Grundlage ist das Energiegesetz (Artikel 17 EnG).
Für die Mehrwertsteuer zählen 3 Begriffe.
Individualstrom
Strom, den eine Mietpartei in ihrer eigenen Wohnung oder Fläche verbraucht.
Allgemeinstrom
Strom für die Allgemeinräume, zum Beispiel Treppenhaus oder Heizungsraum.
Verteilnetzbetreiber (VNB)
Er betreibt das Stromnetz. Meist ist es das örtliche Elektrizitätswerk.
Wer liefert den Strom?
Die Mietenden bilden mit der Vermieterin keine Gemeinschaft für die Mehrwertsteuer. Die Vermieterin liefert den Strom selbst. So steht es in der MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4.2.
Die 3 Stromflüsse im ZEV
Im ZEV fliesst der Solarstrom auf 3 Wegen. Für jeden Weg gilt eine eigene Regel.
Der Normalsatz beträgt 8,1 Prozent (Artikel 25 MWSTG). Option heisst: Die Vermieterin versteuert eine ausgenommene Miete freiwillig (Artikel 22 MWSTG).
Miete und Nebenkosten bilden für die Mehrwertsteuer eine Einheit. Der Individualstrom gehört nicht dazu.
Wird die Vermieterin steuerpflichtig?
Mietzinse für Wohnungen sind von der Steuer ausgenommen (Artikel 21 MWSTG). Sie zählen für die Steuerpflicht nicht.
Massgebend ist der Umsatz aus Leistungen, die nicht ausgenommen sind. Ab CHF 100’000 im Jahr besteht Steuerpflicht (Artikel 10 MWSTG). Dazu gehören im ZEV:
- Der Individualstrom an die Mietenden.
- Die Rücklieferungen an den Verteilnetzbetreiber.
- Weitere steuerbare Leistungen, etwa an Dritte vermietete Parkplätze.
Beispiel aus der Immobilienbranche
Die AG in Burgdorf verkauft Individualstrom für CHF 24’000 im Jahr. Die Rücklieferungen bringen CHF 9’000.
Zusammen sind das CHF 33’000. Die AG bleibt von der Steuerpflicht befreit.
Beispiel aus dem Autogewerbe
Eine Autogarage in Wil ist bereits steuerpflichtig. Sie vermietet einen Teil ihres Gebäudes an eine Bäckerei und hat dafür optiert.
Die Autogarage versteuert den Individualstrom, die Rücklieferungen und den Allgemeinstrom. Der Allgemeinstrom folgt der optierten Miete.
Wann beginnt die Steuerpflicht? Die Befreiung endet, sobald der Umsatz des letzten Geschäftsjahres die Grenze erreicht.
Sie endet schon früher, wenn das Erreichen der Grenze absehbar ist. Massgebend sind die ersten 12 Monate nach dem Start (Artikel 14 MWSTG).
Was die Steuerpflicht bringen kann
Die Steuerpflicht ist nicht nur Aufwand. Wer steuerpflichtig ist, zieht die Vorsteuer auf Installation und Betrieb der Anlage ab.
Das gilt nur, soweit die Anlage steuerbaren Leistungen dient. Für Allgemeinstrom an Wohnungsmieter entfällt der Vorsteuerabzug.
Wer unter der Umsatzgrenze bleibt, kann auf die Befreiung verzichten (Artikel 11 MWSTG). Der Verzicht gilt mindestens 1 Steuerperiode.
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Die Vermieterin rechnet den Individualstrom über die Nebenkosten ab. Was gilt?
Richtig ist die steuerbare Lieferung. Der Weg über die Nebenkosten ändert daran nichts (MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4.3).
Welche Einnahmen zählen für die Umsatzgrenze der Steuerpflicht?
Es zählen alle Leistungen, die nicht von der Steuer ausgenommen sind. Mietzinse für Wohnungen sind ausgenommen (Artikel 21 MWSTG) und zählen darum nicht (Artikel 10 MWSTG).
Eine Vermieterin von Wohnungen will den Allgemeinstrom freiwillig versteuern. Geht das?
Der Allgemeinstrom folgt der Miete. Für Wohnungen schliesst das Gesetz die Option aus (Artikel 22 MWSTG).
Bilden die Mietenden im ZEV mit der Vermieterin eine Gemeinschaft für die MWST?
Mietende im ZEV sind mehrwertsteuerlich kein gemeinsamer Unternehmensträger mit der Vermieterin (MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4.2).
3 typische Fehler
Das geht am häufigsten schief
- Den Individualstrom ohne MWST abrechnen. Der Weg über die Nebenkosten macht ihn nicht zu Miete.
- Nur die Stromverkäufe zählen. Rücklieferungen und vermietete Parkplätze gehören zum Umsatz.
- Die volle Vorsteuer abziehen. Der Teil für ausgenommene Leistungen berechtigt nicht zum Abzug.
Fazit und Checkliste
Der ZEV in einem Satz
Mit dem ZEV wird die Vermieterin zur Stromlieferantin.
Die AG in Burgdorf bleibt vorerst befreit. Sie prüft die Umsatzgrenze aber jedes Jahr neu.
So gehen Sie vor:
- Sie listen alle Stromflüsse im ZEV auf.
- Sie prüfen im Mietvertragszusatz, wer den Strom liefert.
- Sie zählen jedes Jahr alle steuerbaren Umsätze zusammen.
- Bei Steuerpflicht melden Sie sich innert 30 Tagen bei der ESTV an.
- Sie ziehen die Vorsteuer nur für die steuerbare Verwendung ab.
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Quellen
- ESTV, MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4, erstmalige Praxisfestlegung vom 26.05.2026.
- Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer, MWSTG, SR 641.20, Stand 31.03.2025. Anmeldefrist: Artikel 66.
Häufige Fragen zum ZEV und zur Mehrwertsteuer
Was gilt, wenn mehrere Grundeigentümer gemeinsam einen ZEV bilden?
Treten sie gemeinsam gegenüber Dritten auf, kann die Gemeinschaft selbst steuerpflichtig werden. Die Rechtsform spielt keine Rolle (MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4.2).
Muss die Vermieterin den Mietenden eine Rechnung mit MWST ausstellen?
Auf Verlangen ja. Die Rechnung muss Artikel 26 MWSTG genügen (MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4.3).
Ist das Recht zur Dachnutzung für eine Solaranlage steuerbar?
Die entgeltliche Gewährung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts zur Dachnutzung ist ausgenommen. Grundlage ist Artikel 21 MWSTG (MWST-Branchen-Info 17, Ziffer 8.4.1).
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